του Δημήτρη Δημητρακόπουλου
Το όνειρο του κάθε μέσου Έλληνα είναι να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και αν μπορεί κατά την διάρκεια της ζωής του να αποκτήσει και μερικά ακόμη ακίνητα (γκαρσονιέρες, γραφεία ή μικρά καταστήματα) για να συμπληρώσει το εισόδημά του όταν θα βγει στην σύνταξη ή να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Σε αυτό αν προσθέσουμε και την Ελληνική εφεύρεση της αντιπαροχής ολοκληρώνουμε το μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στην χώρα μας.
Με το τέλος του 2006 η αγορά κατοικίας μπαίνει σε μια νέα...
Το όνειρο του κάθε μέσου Έλληνα είναι να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και αν μπορεί κατά την διάρκεια της ζωής του να αποκτήσει και μερικά ακόμη ακίνητα (γκαρσονιέρες, γραφεία ή μικρά καταστήματα) για να συμπληρώσει το εισόδημά του όταν θα βγει στην σύνταξη ή να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Σε αυτό αν προσθέσουμε και την Ελληνική εφεύρεση της αντιπαροχής ολοκληρώνουμε το μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στην χώρα μας.
Με το τέλος του 2006 η αγορά κατοικίας μπαίνει σε μια νέα...
καθοριστικών ανακατατάξεων που προκύπτουν 1) από την εφαρμογή του Φ.Π.Α. στην πώληση των ακινήτων 2) την αλόγιστη αύξηση στις τιμές της γης 3) Την υπερπροσφορά στέγης σε ορισμένες περιοχές. 4) την είσοδος περιστασιακών κατασκευαστών στην αγορά ακινήτων 5)την μεγάλη αύξηση στις τιμές ορισμένων υλικών κατασκευής 6) και τους αγοραστές να έχουν φτάσει στα όρια της δανειστικής του ικανότητας, με το κόστος του χρήματος να ανεβαίνει.
ΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΟΝ ΚΛΑΔΟ
1) Στόχος της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου οικονομικών με την εφαρμογή του Φ.Π.Α. και την προσέγγιση των αντικειμενικών με τις αγοραίες ήταν να ελέγξει τον χώρο των κατασκευών από την φοροδιαφυγή όχι μόνον των κατασκευαστών αλλά και των συναφών επαγγελμάτων. Αυτό δημιούργησε ένα επιπλέον κόστος διαχείρισης, και παράλληλα τρόμαξε τους κατασκευαστές γιατί για την χρηματοοικονομική διαχείριση μιας κατασκευαστικής εταιρείας απαιτεί ικανότητες που παλαιότερα δεν απαιτούνταν. Πρόκειται για ένα γραφειοκρατικό κυκεώνα που θα ταλαιπωρήσει τις εφορίες αλλά και τους κατασκευαστές προκειμένου να εφαρμοστούν οι διατάξεις για την επιβολή του Φ.Π.Α. στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών. Αποτέλεσμα θα είναι κάποιοι κατασκευαστές να αποχωρήσουν από τον κλάδο ενώ οι περισσότεροι θα μετακυλίσουν το κόστος στις τελικές τιμές πώλησης και θα επιβαρύνουν τους αγοραστές ακινήτων.
2) Η μεγάλη ζήτηση οικοπέδων από τους κατασκευαστές που στο τέλος του 2005 εξέδωσαν διπλάσιες οικοδομικές άδειες προκειμένου να αποφύγουν το Φ.Π.Α. και η έλλειψη οικοπέδων στην πόλη οδήγησε τους ιδιοκτήτες οικοπέδων να ανεβάσουν τις τιμές τις γης σε απίστευτες τιμές. Έτσι δύο οικόπεδα στον ίδιο δρόμο και το ίδιο μέγεθος που το πρώτο αγοράστηκε στον Αγ. Βασίλειο 100.000 ευρώ το 2001, για το δεύτερο ο ιδιοκτήτης ζήτησε 330.000 ευρώ. Το πρόβλημα επιδεινώθηκε λόγω της μη ολοκλήρωσης των νέων πολεοδομικών σχεδίων (τα οποία αποφασίστηκαν εδώ και 10 χρόνια) θα τροφοδοτούσαν την αγορά με επιπλέον οικοδομήσιμη γη και λόγω του ανταγωνισμού οι τιμές των οικοπέδων θα συγκρατούνταν σε λογικά επίπεδα.
3) Η αγορά κατοικίας της Αλεξανδρούπολης βρίσκεται όπως και σε όλη την Ελλάδα σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς. Η προσφορά όμως βρίσκεται συγκεντρωμένη σε ορισμένες περιοχές όπου η γη είναι από τις φθηνότερες στην πόλη. Δεν υπάρχουν απούλητα στο κέντρο και τη παραλία, στην περιοχή της Αγ. Κυριακής, στον Αγ. Βασίλειο. Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι μια σαφής ένδειξη ότι η αγορά αναζητά ένα νέο σημείο ισορροπίας.
4) Τα τελευταία 5-6 χρόνια παρατηρήθηκε (όπως παλαιότερα και στο χρηματιστήριο) να μπαίνουν πολύ νέοι κατασκευαστές στον κλάδο διαβλέποντας μεγάλα κέρδη αυτό οδήγησε σε αύξηση της προσφοράς της αντιπαροχής. Παρατηρήθηκε σε πολλές περιπτώσεις οι πρώτες αυτές επενδύσεις να μην είναι κερδοφόρες για τους κατασκευαστές και δικαιολογήθηκε αυτό με το «να με μάθει η αγορά». Στις επόμενες κατασκευές όμως με δεδομένο ότι ανέβασαν τα ποσοστά αντιπαροχής, αναγκάστηκαν να ανεβάσουν τις τιμές πώλησης για να μην χάσουν ξανά χρήματα. Αυτό οδήγησε σε ένα ξέφρενο ανταγωνισμό αντιπαροχών και εκτόξευση των τιμών των ακινήτων.
5) Η αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών έχει αυξήσει το κόστος κατασκευής των κτιρίων. Το ράλι των τιμών του πετρελαίου εκτός από το κόστος μεταφορών των οικοδομικών υλικών δύο μονωτικά η διογκωμένη πολυστερίνη (φελιζολ) και η εξιλασμένη πολυστερίνη (fibran Dow κλπ) είναι παράγωγα του πετρελαίου. Η τιμή του σίδερου έχει διπλασιαστεί τα τελευταία δύο χρόνια και έχει συμπαρασύρει και τις τιμές του αλουμινίου η οποία μπορεί να είναι μικρότερή αλλά παραμένει σημαντική. Ο χαλκός αυξήθηκε κατ 500% την προηγούμενη χρονιά που σημαίνει άνοδο των τιμών των καλωδίων και των σωληνώσεων. Το συνολικό κόστος κατασκευής τα 3 τελευταία χρόνια αυξήθηκε κατά 16% σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας.
6) Το ύψος των επιτοκίων, αλλά και οι όροι και προϋποθέσεις χορήγησης των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν τη ζήτηση για αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα η ελληνική αγορά ακινήτων είναι πολύ πιο ευαίσθητη στις αλλαγές στην πιστωτική αγορά σε σχέση με το παρελθόν, αφού το σύνολο σχεδόν των αγορών χρηματοδοτείται με δανεισμό (σε αντίθεση με την δεκαετία του ’80 όταν το αντίστοιχο ποσοστό ήταν χαμηλότερο του 5%).
ΟΙ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ
Όλα αυτά θα οδηγήσουν την αγορά σε μεγάλες αλλαγές, κυρίως στον κλάδο των κατασκευαστών. Όπως εκτιμούν διεθνείς οίκοι σε έρευνές τους μέσα στο 2007 το σύνολο των σπιτιών που έχουν κατασκευαστεί εκτιμάται ότι είναι 40.000 ενώ το 2006 είχαν κατασκευαστεί 125.000. Αυτό και μόνο το στοιχείο δικαιολογεί και τη συνεχιζόμενη υποχώρηση που παρουσιάζει η οικοδομική δραστηριότητα. Το έλλειμμα που καταγράφεται αυτήν την περίοδο δεν πλήξει μόνο τις δραστηριότητες των κατασκευαστών, οι οποίοι πέραν των λιγότερων ανεγέρσεων προχωρούν με αργότερους ρυθμούς και στην ολοκλήρωση πολυκατοικιών, ώστε να αντιμετωπίσουν τη βραδύτερη απορρόφηση του προϊόντος. Όμως μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες, η επιβράδυνση αυτή θεωρείται ικανή να επηρεάσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, δεδομένου ότι ο κλάδος της οικοδομής συντηρεί περισσότερα από 40 επαγγέλματα. Στην Αλεξανδρούπολη πέρα από τα γενικά αυτά προβλήματα η ακριβή γη, μαζί με τον περιορισμό της ζήτησης έχει οδηγήσει τους κατασκευαστές σε επενδυτική αδράνεια. Ο κατασκευαστικός τομέας είναι η μεγαλύτερη βιομηχανία της περιοχής μας. Απασχολούνται άμεσα γύρω στους 1300 εργαζόμενους και έμμεσα γύρω στους 2500 και οι επιπτώσεις επομένως θα είναι σημαντικές στην συνολική ζωή της πόλης.
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Ακόμη προκύπτει και ένα άλλο ερώτημα. Οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν στο μέλλον; Στην τιμή πώλησης μιας κατοικίας περιλαμβάνει το κόστος του οικοπέδου, το κόστος κατασκευής και το κέρδος του κατασκευαστή. Όπως παρουσιάστηκε και πιο πάνω, οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων ζητάνε εξωφρενικές τιμές και αυτές στην πραγματικότητα επιβαρύνουν το μεγαλύτερο μέρος της τιμής πώλησης ενός ακίνήτων. Την τελευταία περίοδο οι μεγάλοι κερδισμένοι ήταν οι οικοπεδούχοι, γιατί αυτοί να ρίξουν τις τιμές όταν δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα οικόπεδα στην αγορά. Αυτό θα συμβεί μόνον όταν θα υπάρχει υπερπροσφορά οικοπέδων όταν ολοκληρωθούν τα νέα πολεοδομικά σχέδια.
Το κόστος κατασκευής περιλαμβάνει το κόστος των υλικών κατασκευής, το κόστος της εργασίας, και το κόστος των δημοσίων υπηρεσιών(Ι.Κ.Α. , εφορία κλπ). Δεν έχω ακούσει ποτέ κα έχει μειωθεί το κόστος των δημοσίων υπηρεσιών. Η εποχή που το κόστος εργασίας είχε μειωθεί από κάποιους κατασκευαστές με την χρησιμοποίηση λαθρομεταναστών και παλιννοστούντων έχει τελειώσει. Βούλγαροι, Πολωνοί είναι στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι Αλβανοί έμαθαν να διεκδικούν τα δικαιώματά τους (συνάδελφοι κατασκευαστές στην Αθήνα μου ανέφεραν ότι τα τελευταία πέντε χρόνια οι περισσότερες καταγγελίες στο Ι.Κ.Α. ήταν από Αλβανούς ) ενώ οι παλιννοστούντες έχουν ενσωματωθεί πλήρως. Τα περισσότερα υλικά που χρησιμοποιούνται στην κατασκευή διαπραγματεύονται στην Διεθνή Αγορά. Η μεγάλη ζήτηση αυτών των προϊόντων από χώρες όπως η Κίνα ανέβασε τις τιμές και δεν φαίνεται τον ορίζοντα πιθανότητα να μειωθούν τα επόμενα πέντε χρόνια. Έτσι το μόνο που μένει να συμπιεστεί είναι το κέρδος των κατασκευαστών. Οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην πόλη μας είχαν πάντα οροφή. Οι κάτοικοι της Αλεξανδρούπολης είναι κυρίως δημόσιοι υπάλληλοι και μικροεπαγγελματίες και ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών κατοικίας ήταν αντίστοίχων εισοδημάτων από τον βόρειο Έβρο, έτσι τα εισοδήματά τους είναι συγκεκριμένα και οι τιμές ποτέ δεν μπόρεσαν να ανεβούν σε απρόσιτα επίπεδα από τους αγοραστές απόδειξη ο αριθμός των ακινήτων που πουλήθηκαν από το 1997 έως το 2006. Το ποσοστό κέρδους ήταν αντίστοιχο με τις δυνατότητες της περιοχής. Οι επαγγελματίες κατασκευαστές που έβλεπαν την κατάσταση δεν εγκλωβίσθηκαν με απούλητα ακίνητα, έτσι όπως και στο χρηματιστήριο σε δυσμενή θέση βρίσκονται περιστασιακοί κατασκευαστές οι οποίοι έχουν μεν περιθώρια για παζάρια το προϊόν τους πιθανόν να κρύβει ποιοτικές και άλλες εκπλήξεις για τον αγοραστή. Επομένως φθηνή κατοικία αν δεν υπάρξει προσφορά φθηνότερης γης δεν θα πρέπει να αναμένεται.
Θα ήθελα να κάνω ακόμα και τις εξής παρατηρήσεις σε ότι αφορά το γενικό πλαίσιο για τον καθορισμό της στεγαστικής πολιτικής. Το πολεοδομικό πλαίσιο της χώρας χρειάζεται ριζικές αλλαγές, η τιμές της γης και τα προβλήματα κυκλοφορίας στις πόλεις δείχνουν καθαρά ότι η μη ένταξη νέας γης στο σχέδιο και η αδυναμία να δημιουργηθούν κοινότητες δορυφόροι των πόλεων μπορούν να έχουν καταστρεπτικά αποτελέσματα: το περιβάλλον δεν προστατεύεται με τα αυθαίρετα και τις πυρκαγιές και οι πολίτες ζούνε σε μολυσμένα και ακριβά (σε κόστος λειτουργίας) κλουβιά. Το στρεβλό φορολογικό σύστημα όπου οι αντικειμενικές αξίες μπερδεύονται μεταξύ της ανάγκης για φορολογικό εξορθολογισμό και της άσκησης κοινωνικής πολιτικής και μπερδεύει την ανάγκη για φορολογικά έσοδα και την ανάπτυξη της χώρας.
Ο μεγάλος προβληματισμός αυτήν την εποχή στην Ευρώπη είναι για το πώς θα πρέπει να εξελιχθούν οι πόλεις ώστε να είναι βιώσιμες για τους κατοίκους. Γι αυτό η κατοικία τα επόμενα χρόνια θα μπει σε μια νέα εποχή όπου οι επιπτώσεις των κλιματικών αλλαγών θα είναι ορατές, και οι τιμές των ορυκτών καυσίμων (πετρέλαιο και υγραέριο) θα ανεβούν σε πολύ υψηλά επίπεδα και θα μας αναγκάσουν να κατασκευάσουμε κατοικίες που θα ανταποκρίνονται στις νέες ανάγκες. Η Ελλάδα αργά ή γρήγορα θα αναγκαστεί να υιοθετήσει την οδηγία της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την ενεργειακή μελέτη των κτιρίων (για την οποία ζήτησε και νέα αναβολή) και αυτό θα αλλάξει ακόμα περισσότερο την δομή του κατασκευαστικού τομέα.
Υ.Γ. Η Ελλάδα τον Ιούλιο 08 ψήφισε νόμο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Οι ακριβείς προδιαγραφές δεν έχουν καθοριστεί ακόμα, αλλά ο Σύλλογος Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας υπολογίζει σε αύξηση του κόστους κατασκευής κατά 15%.
ΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΟΝ ΚΛΑΔΟ
1) Στόχος της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου οικονομικών με την εφαρμογή του Φ.Π.Α. και την προσέγγιση των αντικειμενικών με τις αγοραίες ήταν να ελέγξει τον χώρο των κατασκευών από την φοροδιαφυγή όχι μόνον των κατασκευαστών αλλά και των συναφών επαγγελμάτων. Αυτό δημιούργησε ένα επιπλέον κόστος διαχείρισης, και παράλληλα τρόμαξε τους κατασκευαστές γιατί για την χρηματοοικονομική διαχείριση μιας κατασκευαστικής εταιρείας απαιτεί ικανότητες που παλαιότερα δεν απαιτούνταν. Πρόκειται για ένα γραφειοκρατικό κυκεώνα που θα ταλαιπωρήσει τις εφορίες αλλά και τους κατασκευαστές προκειμένου να εφαρμοστούν οι διατάξεις για την επιβολή του Φ.Π.Α. στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών. Αποτέλεσμα θα είναι κάποιοι κατασκευαστές να αποχωρήσουν από τον κλάδο ενώ οι περισσότεροι θα μετακυλίσουν το κόστος στις τελικές τιμές πώλησης και θα επιβαρύνουν τους αγοραστές ακινήτων.
2) Η μεγάλη ζήτηση οικοπέδων από τους κατασκευαστές που στο τέλος του 2005 εξέδωσαν διπλάσιες οικοδομικές άδειες προκειμένου να αποφύγουν το Φ.Π.Α. και η έλλειψη οικοπέδων στην πόλη οδήγησε τους ιδιοκτήτες οικοπέδων να ανεβάσουν τις τιμές τις γης σε απίστευτες τιμές. Έτσι δύο οικόπεδα στον ίδιο δρόμο και το ίδιο μέγεθος που το πρώτο αγοράστηκε στον Αγ. Βασίλειο 100.000 ευρώ το 2001, για το δεύτερο ο ιδιοκτήτης ζήτησε 330.000 ευρώ. Το πρόβλημα επιδεινώθηκε λόγω της μη ολοκλήρωσης των νέων πολεοδομικών σχεδίων (τα οποία αποφασίστηκαν εδώ και 10 χρόνια) θα τροφοδοτούσαν την αγορά με επιπλέον οικοδομήσιμη γη και λόγω του ανταγωνισμού οι τιμές των οικοπέδων θα συγκρατούνταν σε λογικά επίπεδα.
3) Η αγορά κατοικίας της Αλεξανδρούπολης βρίσκεται όπως και σε όλη την Ελλάδα σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς. Η προσφορά όμως βρίσκεται συγκεντρωμένη σε ορισμένες περιοχές όπου η γη είναι από τις φθηνότερες στην πόλη. Δεν υπάρχουν απούλητα στο κέντρο και τη παραλία, στην περιοχή της Αγ. Κυριακής, στον Αγ. Βασίλειο. Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι μια σαφής ένδειξη ότι η αγορά αναζητά ένα νέο σημείο ισορροπίας.
4) Τα τελευταία 5-6 χρόνια παρατηρήθηκε (όπως παλαιότερα και στο χρηματιστήριο) να μπαίνουν πολύ νέοι κατασκευαστές στον κλάδο διαβλέποντας μεγάλα κέρδη αυτό οδήγησε σε αύξηση της προσφοράς της αντιπαροχής. Παρατηρήθηκε σε πολλές περιπτώσεις οι πρώτες αυτές επενδύσεις να μην είναι κερδοφόρες για τους κατασκευαστές και δικαιολογήθηκε αυτό με το «να με μάθει η αγορά». Στις επόμενες κατασκευές όμως με δεδομένο ότι ανέβασαν τα ποσοστά αντιπαροχής, αναγκάστηκαν να ανεβάσουν τις τιμές πώλησης για να μην χάσουν ξανά χρήματα. Αυτό οδήγησε σε ένα ξέφρενο ανταγωνισμό αντιπαροχών και εκτόξευση των τιμών των ακινήτων.
5) Η αύξηση του κόστους των οικοδομικών υλικών έχει αυξήσει το κόστος κατασκευής των κτιρίων. Το ράλι των τιμών του πετρελαίου εκτός από το κόστος μεταφορών των οικοδομικών υλικών δύο μονωτικά η διογκωμένη πολυστερίνη (φελιζολ) και η εξιλασμένη πολυστερίνη (fibran Dow κλπ) είναι παράγωγα του πετρελαίου. Η τιμή του σίδερου έχει διπλασιαστεί τα τελευταία δύο χρόνια και έχει συμπαρασύρει και τις τιμές του αλουμινίου η οποία μπορεί να είναι μικρότερή αλλά παραμένει σημαντική. Ο χαλκός αυξήθηκε κατ 500% την προηγούμενη χρονιά που σημαίνει άνοδο των τιμών των καλωδίων και των σωληνώσεων. Το συνολικό κόστος κατασκευής τα 3 τελευταία χρόνια αυξήθηκε κατά 16% σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας.
6) Το ύψος των επιτοκίων, αλλά και οι όροι και προϋποθέσεις χορήγησης των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν τη ζήτηση για αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα η ελληνική αγορά ακινήτων είναι πολύ πιο ευαίσθητη στις αλλαγές στην πιστωτική αγορά σε σχέση με το παρελθόν, αφού το σύνολο σχεδόν των αγορών χρηματοδοτείται με δανεισμό (σε αντίθεση με την δεκαετία του ’80 όταν το αντίστοιχο ποσοστό ήταν χαμηλότερο του 5%).
ΟΙ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ
Όλα αυτά θα οδηγήσουν την αγορά σε μεγάλες αλλαγές, κυρίως στον κλάδο των κατασκευαστών. Όπως εκτιμούν διεθνείς οίκοι σε έρευνές τους μέσα στο 2007 το σύνολο των σπιτιών που έχουν κατασκευαστεί εκτιμάται ότι είναι 40.000 ενώ το 2006 είχαν κατασκευαστεί 125.000. Αυτό και μόνο το στοιχείο δικαιολογεί και τη συνεχιζόμενη υποχώρηση που παρουσιάζει η οικοδομική δραστηριότητα. Το έλλειμμα που καταγράφεται αυτήν την περίοδο δεν πλήξει μόνο τις δραστηριότητες των κατασκευαστών, οι οποίοι πέραν των λιγότερων ανεγέρσεων προχωρούν με αργότερους ρυθμούς και στην ολοκλήρωση πολυκατοικιών, ώστε να αντιμετωπίσουν τη βραδύτερη απορρόφηση του προϊόντος. Όμως μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες, η επιβράδυνση αυτή θεωρείται ικανή να επηρεάσει τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, δεδομένου ότι ο κλάδος της οικοδομής συντηρεί περισσότερα από 40 επαγγέλματα. Στην Αλεξανδρούπολη πέρα από τα γενικά αυτά προβλήματα η ακριβή γη, μαζί με τον περιορισμό της ζήτησης έχει οδηγήσει τους κατασκευαστές σε επενδυτική αδράνεια. Ο κατασκευαστικός τομέας είναι η μεγαλύτερη βιομηχανία της περιοχής μας. Απασχολούνται άμεσα γύρω στους 1300 εργαζόμενους και έμμεσα γύρω στους 2500 και οι επιπτώσεις επομένως θα είναι σημαντικές στην συνολική ζωή της πόλης.
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Ακόμη προκύπτει και ένα άλλο ερώτημα. Οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν στο μέλλον; Στην τιμή πώλησης μιας κατοικίας περιλαμβάνει το κόστος του οικοπέδου, το κόστος κατασκευής και το κέρδος του κατασκευαστή. Όπως παρουσιάστηκε και πιο πάνω, οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων ζητάνε εξωφρενικές τιμές και αυτές στην πραγματικότητα επιβαρύνουν το μεγαλύτερο μέρος της τιμής πώλησης ενός ακίνήτων. Την τελευταία περίοδο οι μεγάλοι κερδισμένοι ήταν οι οικοπεδούχοι, γιατί αυτοί να ρίξουν τις τιμές όταν δεν υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα οικόπεδα στην αγορά. Αυτό θα συμβεί μόνον όταν θα υπάρχει υπερπροσφορά οικοπέδων όταν ολοκληρωθούν τα νέα πολεοδομικά σχέδια.
Το κόστος κατασκευής περιλαμβάνει το κόστος των υλικών κατασκευής, το κόστος της εργασίας, και το κόστος των δημοσίων υπηρεσιών(Ι.Κ.Α. , εφορία κλπ). Δεν έχω ακούσει ποτέ κα έχει μειωθεί το κόστος των δημοσίων υπηρεσιών. Η εποχή που το κόστος εργασίας είχε μειωθεί από κάποιους κατασκευαστές με την χρησιμοποίηση λαθρομεταναστών και παλιννοστούντων έχει τελειώσει. Βούλγαροι, Πολωνοί είναι στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι Αλβανοί έμαθαν να διεκδικούν τα δικαιώματά τους (συνάδελφοι κατασκευαστές στην Αθήνα μου ανέφεραν ότι τα τελευταία πέντε χρόνια οι περισσότερες καταγγελίες στο Ι.Κ.Α. ήταν από Αλβανούς ) ενώ οι παλιννοστούντες έχουν ενσωματωθεί πλήρως. Τα περισσότερα υλικά που χρησιμοποιούνται στην κατασκευή διαπραγματεύονται στην Διεθνή Αγορά. Η μεγάλη ζήτηση αυτών των προϊόντων από χώρες όπως η Κίνα ανέβασε τις τιμές και δεν φαίνεται τον ορίζοντα πιθανότητα να μειωθούν τα επόμενα πέντε χρόνια. Έτσι το μόνο που μένει να συμπιεστεί είναι το κέρδος των κατασκευαστών. Οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην πόλη μας είχαν πάντα οροφή. Οι κάτοικοι της Αλεξανδρούπολης είναι κυρίως δημόσιοι υπάλληλοι και μικροεπαγγελματίες και ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών κατοικίας ήταν αντίστοίχων εισοδημάτων από τον βόρειο Έβρο, έτσι τα εισοδήματά τους είναι συγκεκριμένα και οι τιμές ποτέ δεν μπόρεσαν να ανεβούν σε απρόσιτα επίπεδα από τους αγοραστές απόδειξη ο αριθμός των ακινήτων που πουλήθηκαν από το 1997 έως το 2006. Το ποσοστό κέρδους ήταν αντίστοιχο με τις δυνατότητες της περιοχής. Οι επαγγελματίες κατασκευαστές που έβλεπαν την κατάσταση δεν εγκλωβίσθηκαν με απούλητα ακίνητα, έτσι όπως και στο χρηματιστήριο σε δυσμενή θέση βρίσκονται περιστασιακοί κατασκευαστές οι οποίοι έχουν μεν περιθώρια για παζάρια το προϊόν τους πιθανόν να κρύβει ποιοτικές και άλλες εκπλήξεις για τον αγοραστή. Επομένως φθηνή κατοικία αν δεν υπάρξει προσφορά φθηνότερης γης δεν θα πρέπει να αναμένεται.
Θα ήθελα να κάνω ακόμα και τις εξής παρατηρήσεις σε ότι αφορά το γενικό πλαίσιο για τον καθορισμό της στεγαστικής πολιτικής. Το πολεοδομικό πλαίσιο της χώρας χρειάζεται ριζικές αλλαγές, η τιμές της γης και τα προβλήματα κυκλοφορίας στις πόλεις δείχνουν καθαρά ότι η μη ένταξη νέας γης στο σχέδιο και η αδυναμία να δημιουργηθούν κοινότητες δορυφόροι των πόλεων μπορούν να έχουν καταστρεπτικά αποτελέσματα: το περιβάλλον δεν προστατεύεται με τα αυθαίρετα και τις πυρκαγιές και οι πολίτες ζούνε σε μολυσμένα και ακριβά (σε κόστος λειτουργίας) κλουβιά. Το στρεβλό φορολογικό σύστημα όπου οι αντικειμενικές αξίες μπερδεύονται μεταξύ της ανάγκης για φορολογικό εξορθολογισμό και της άσκησης κοινωνικής πολιτικής και μπερδεύει την ανάγκη για φορολογικά έσοδα και την ανάπτυξη της χώρας.
Ο μεγάλος προβληματισμός αυτήν την εποχή στην Ευρώπη είναι για το πώς θα πρέπει να εξελιχθούν οι πόλεις ώστε να είναι βιώσιμες για τους κατοίκους. Γι αυτό η κατοικία τα επόμενα χρόνια θα μπει σε μια νέα εποχή όπου οι επιπτώσεις των κλιματικών αλλαγών θα είναι ορατές, και οι τιμές των ορυκτών καυσίμων (πετρέλαιο και υγραέριο) θα ανεβούν σε πολύ υψηλά επίπεδα και θα μας αναγκάσουν να κατασκευάσουμε κατοικίες που θα ανταποκρίνονται στις νέες ανάγκες. Η Ελλάδα αργά ή γρήγορα θα αναγκαστεί να υιοθετήσει την οδηγία της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την ενεργειακή μελέτη των κτιρίων (για την οποία ζήτησε και νέα αναβολή) και αυτό θα αλλάξει ακόμα περισσότερο την δομή του κατασκευαστικού τομέα.
Υ.Γ. Η Ελλάδα τον Ιούλιο 08 ψήφισε νόμο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Οι ακριβείς προδιαγραφές δεν έχουν καθοριστεί ακόμα, αλλά ο Σύλλογος Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας υπολογίζει σε αύξηση του κόστους κατασκευής κατά 15%.
Δημοσιεύθηκε 21 Φεβρουαρίου 08 στην εφημερίδα «Άποψη»
%20(3).jpg)
