Του Χρύσανθου ΛαζαρίδηΕίχα υποσχεθεί τρία κείμενα επεξηγηματικά για το Σχέδιο της Νέας Δημοκρατίας.
- Το πρώτο αφορούσε μια τεχνική πτυχή για το «δυνητικό ΑΕΠ» και το δημοσίευσα σε προηγούμενη ανάρτηση του antinews («Ναι, μπορούμε»).
- Τώρα θα αναφερθώ στο δεύτερο και πιο σημαντικό ζήτημα: την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και το αν είναι δυνατό να βρεθούν 50 δισεκατομμύρια ρευστότητας μέσα σε 2 χρόνια. Γιατί αυτό το ερώτημα τέθηκε από κάποιους φίλους, κι εδώ που τα λέμε είναι εύλογο κι αξίζει
να απαντηθεί.
Πολύ περισσότερο γιατί αφορά μια πολύ σημαντική πλευρά της στρατηγικής Σαμαρά (πώς θα απαλλαγούμε από τους όρους του Μνημονίου μέσα σε 2 χρόνια περίπου. Αντί των 4 και πλέον, που προβλέπει το Μνημόνιο).
Το ερώτημα αυτό είναι κεντρικό στο πρόγραμμα Σαμαρά. Διότι αφορά το αν και πως θα απαλλαγούμε από την ανάγκη στήριξης του «Μηχανισμού» (Κομισιόν, ΔΝΤ) και από τους όρους του Μνημονίου. Αλλά αφορά και τον περιορισμό του δημοσίου χρέους που προβλέπει το Σχέδιο Σαμαρά, έναντι της προοπτικής που προσφέρει το Μνημόνιο που αυξάνει το χρέος σε δυσθεώρητα ύψη (ως 150% του ΑΕΠ, από 115 που ήταν στα τέλη του 2009).
Συνεπώς το ερώτημα για 50 δισεκατομμύρια είναι πράγματι πολύ σημαντικό…
Πρώτο σημείο: Η γνωστή ακίνητη περιουσία του Δημοσίου πρέπει να φτάνει σήμερα τα 350-400 δισεκατομμύρια σε αντικειμενική αξία. Δηλαδή ξεπερνά κατά πολύ το σύνολο του δημοσίου χρέους.
Αναλυτικά αθροίζουμε:
- τα 272 δισεκατομμύρια στα οποία υπολογίζεται (με ασφαλείς υπολογισμούς) η αντικειμενική αξία των ακινήτων που «διαχειρίζεται» η ΚΕΔ (Κτηματική Εταιρία Δημοσίου),
- τα 50-60 δισεκατομμύρια στα οποία ανέρχεται η ακίνητη περιουσία των ακινήτων που βρίσκονται στην κυριότητα ΝΠΔΔ της Υγείας (Νοσοκομεία και Πρόνοια) τα οποία τα τελευταία χρόνια καταγράφηκαν αναλυτικά και έχουμε στη διάθεσή μας την πλήρη κατάστασή τους,
- τα Ολυμπιακά Ακίνητα (που τώρα καταρρέουν και απαξιώνονται ή υπολειτουργούν) και κοστίζει η συντήρησή τους.
- η ακίνητη περιουσία άλλων ΝΠΔΔ και υπουργείων που βρίσκεται εκτός ελέγχου, αλλά άρχισε τα τελευταία χρόνια να καταγράφεται (π.χ. υπουργείο Πολιτισμού, πέρα από τα Ολυμπιακά Ακίνητα).
- τα κληροδοτήματα του Δημοσίου που είναι ανεξέλεγκτα και που τώρα επιβαρύνουν με μεγάλο κόστος συντήρησης το ευρύτερο Δημόσιο, χωρίς να αποφέρουν τίποτε…
Όλα αυτά υπολογίζονται σε 350 δισεκατομμύρια αντικειμενική αξία κατ’ ελάχιστον, και σε 400 κατά πιο συμβατικούς υπολογισμούς.
Τα 350 όμως είναι από ελάχιστους υπολογισμούς βεβαιωμένων ακινήτων. Παίρνουμε, λοιπόν, αυτό τον ελάχιστο αριθμό ως αφετηρία.
Δεύτερο σημείο: Όλα αυτά δεν είναι αναγκαστικά εκμεταλλεύσιμα. Μερικά χρησιμοποιούνται για παροχή δημοσίων υπηρεσιών (κτηριακά συγκροτήματα Νοσοκομείων, ιδιοκατοίκηση υπουργείων, εγκαταστάσεις ΟΣΕ κλπ.). Αλλά αυτό το μερίδιο των επιχειρησιακά ενεργών ακινήτων δεν ξεπερνά το 15% σε αριθμό και το 25% σε αντικειμενική αξία. Μένει λοιπόν, κατ’ ελάχιστον μια εκμεταλλεύσιμη (μη επιχειρησιακή) συνολική αξία ύψους 270 δισεκατομμυρίων.
Τρίτον σημείο: Απ’ αυτά άμεσα εκμεταλλεύσιμα θεωρούνται περίπου το 60% (τα υπόλοιπα είτε έχουν μεγάλο συμβολικό χαρακτήρα, είτε έχουν δυνητικές εναλλακτικές χρήσεις, είτε έχουν άλλου είδους σοβαρές εμπλοκές – με αρχαιολογία κλπ.) Έτσι τα άμεσα εκμεταλλεύσιμα φτάνουν τα 150 με 165 δισεκατομμύρια.
Τέταρτο σημείο: Απ’ αυτά τα γνωστά, μη επιχειρησιακά και άμεσα εκμεταλλεύσιμα, τα δύο τρίτα περίπου είναι και «εμπορεύσιμα». Δηλαδή μπορούν να πουληθούν σε μεγάλη τμήματα (με real estate development) όχι ως «μεμονωμένα οικοπεδάκια».
Η μορφή του real estate development σημαίνει ότι το κράτος θα οικειοποιηθεί εξ αρχής μεγάλο μέρος της υπεραξίας τους, δεν θα τη «χαρίσει» σε ιδιώτες.
Έτσι προκύπτει ένα σύνολο ακινήτων αντικειμενικής αξίας 90-100 δισεκατομμυρίων που είναι γνωστά, μετρημένα, μη επιχειρησιακά, εκμεταλλεύσιμα και εμπορεύσιμα.
(Δεν περιλαμβάνει, ασφαλώς, μη εμπορεύσιμα, όπως κληροδοτήματα κλπ),
Δεν είναι «ασημικά», γιατί σήμερα «κάθονται» δεν αποδίδουν τίποτε, αντίθετα στοιχίζει στο δημόσιο ακριβά η συντήρησή τους, ή απαξιώνονται ταχύτατα ή καταπατώνται συστηματικά από «επιτήδειους». Για την ακρίβεια από μαφίες και κυκλώματα επιτηδείων που ήδη τα καταπατούν ή τα διαχειρίζονται παράνομα δηλαδή τα σφετερίζονται. Εξ ου και η μεγάλη αντίδραση κάθε φορά που κάποιος τολμά να θέσει ζήτημα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Πολλά τέτοια κυκλώματα θίγονται και αντιδρούν σήμερα…
Τέταρτο σημείο: Τα ακίνητα αυτά μπορούν να «καθαρίσουν» από πάσης φύσεως «εκκρεμότητες» – νομικά και θεσμικά εμπόδια για την πώλησή τους – με διαδικασίες αντίστοιχες με εκείνες που ακολουθήθηκαν για τις απαλλοτριώσεις εν όψει των Ολυμπιακών Αγώνων.
Ό,τι μπόρεσε να γίνει με την πρεμούρα των Ολυμπιακών, σίγουρα μπορεί να γίνει επίσης, για να απαλλαγούμε από το Μνημόνιο μιαν ώρα αρχύτερα. Πολύ περισσότερο όταν σε λίγο το Μνημόνιο θα απαιτεί περισσότερα μέτρα και περισσότερες θυσίες που δεν θα πιάνουν τόπο και που δεν θα τις αντέξει η Οικονομία…
Έτσι λοιπόν, «καθαρά» από τέτοιες εκκρεμότητες μπορούν να μπουν για πώληση δημόσια ακίνητα 90-100 δισεκατομμυρίων (αντικειμενικής αξίας).
Πέμπτο σημείο: Όμως η πώλησή τους δεν πρέπει και δεν μπορεί να γίνει υπό πίεση! Διότι τότε το τίμημά τους θα είναι υποβαθμισμένο. Όταν ο πωλητής βιάζεται ο αγοραστής επιβάλλει τη (χαμηλότερη δυνατή) τιμή. Αυτό δεν θα συμβεί στην περίπτωσή μας.
Δεν θα πρόκειται για «ξεπούλημα». Αλλά για κανονική διαπραγμάτευση με διεθνείς διαγωνισμούς και με άνεση χρόνου…
Έκτο σημείο: Εν όψει, όμως, μιας προγραμματισμένης πώλησης (εντός τριών ή τεσσάρων ετών), μπορούμε να επιτύχουμε προ-χρηματοδότηση. Είναι το λεγόμενο bridge financing. Γιατί αποτελεί μια «γέφυρα» ρευστότητας, ανάμεσα στη στιγμή που αποφασίζεις να πουλήσεις κάτι και τη στιγμή που εισπράττεις το αντίτιμο της πώλησης…
Στην προκειμένη περίπτωση πρόκειται για ενυπόθηκα δάνεια στα δύο τρία της αξίας των ακινήτων που έχουμε βγάλει για πώληση. Από τράπεζες του Εξωτερικού ή και ελληνικές.
Ο δανεισμός αυτός έχει ελάχιστο ρίσκο: γιατί γίνεται στα δύο τρίτα της αντικειμενικής αξίας. Κι επειδή η εμπορική αξία που θα επιτευχθεί τελικά είναι αρκετά μεγαλύτερη από την αντικειμενική, ουσιαστικά δανειζόμαστε άμεσα το μισό απ’ αυτό που θα πάρουμε τελικά όταν πουλήσουμε.
Επί πλέον – και κυρίως – ο δανεισμός είναι ενυπόθηκος. Συνεπώς δεν έχει καμία σχέση με (ούτε συμπεριλαμβάνεται στο) δημόσιο χρέος, που δεν είναι ενυπόθηκο.
Σε κάθε περίοδο κρίσης υπάρχει μεγάλη ρευστότητα που λιμνάζει στις τράπεζες. Αυτό ονομάζεται «παγίδα ρευστότητας». Μόνο που οι τράπεζες δεν είναι πρόθυμες να τη ρισκάρουν, διότι λόγω της κρίσης δεν υπάρχουν ελκυστικές χρηματοδοτήσεις, όλες έχουν μεγάλο ρίσκο.
Σε τέτοιες περιόδους κρίσης δεν υπάρχει ρευστότητα στην αγορά, αλλά υπάρχει λιμνάζουσα ρευστότητα στις τράπεζες! Οπότε τέτοιες χαμηλού ρίσκου χρηματοδοτήσεις (ενυπόθηκες) είναι ελκυστικές και για τις τράπεζες.
Έτσι έναντι πώλησης ακινήτων συνολικής αντικειμενικής αξίας 90-100 δισεκατομμυρίων σε τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια (με προσδοκώμενο αντίτιμο εμπορικής αξίας 120-130 δισεκατομμύρια), μπορεί να εξασφαλιστεί μέσα σε ένα χρόνο προχρηματοδότηση (bridge financing) της τάξης των 60-66 δισεκατομμυρίων τουλάχιστον.
Κατεβάζουμε αυτό το ποσό στα δύο τρίτα του περίπου (για να είμαστε ακόμα πιο σίγουροι και να βαδίσουμε ακόμα πιο ρεαλιστικά) και προκύπτει ένα ποσό περί τα 45 δισεκατομμύρια άμεσης ρευστότητας σε ένα χρόνο (όσο χρειάζεται να ολοκληρωθεί, δηλαδή η προετοιμασία, νομική εκκαθάριση των ακινήτων, διεθνής διαγωνισμός προχρηματοδότησης κλπ.)
Άλλα 5 δισεκατομμύρια μπορούν να βρεθούν μέσα σε ενάμιση χρόνο από πιο αποφασιστικές αποκρατικοποιήσεις (που επίσης περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα), αλλά και από άλλα συναφή μέτρα, αναθέσεις παραχώρησης περιφερειακών αεροδρομίων και λιμανιών για εκμετάλλευση (που επίσης περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα κλπ.)
Έτσι προκύπτει ο υπολογισμός για προσδοκώμενη ρευστότητα (45+5=) 50 δισεκατομμυρίων σε ενάμιση χρόνο από αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Να σημειωθεί ότι στο σκέλος αυτό του Σχεδίου υπάρχει και ένα ολόκληρο δεύτερο κεφάλαιο για αξιοποίηση περιουσίας με μακροχρόνια μίσθωση, leasing, ΣΔΙΤ κλπ. που μπορεί να αποφέρει μέχρι και 5 δισεκατομμύρια το χρόνο. Και χωρίς να χάσει το Δημόσιο την κυριότητα της ακίνητης Περιουσίας του.
Εδώ δεν «πουλάει» το κράτος. Εκμεταλλεύεται επιχειρηματικά τα ακίνητά του. Υπολογίζεται ένα ποσοστό απόδοσης 5% για ακίνητα της τάξης των 60 δισεκατομμυρίων (που είναι άμεσα εκμεταλλεύσιμα, αλλά όχι εμπορεύσιμα) και τα οποία σήμερα «κάθονται»), συν τα λοιπά δημόσια έσοδα (ΦΠΑ κλπ.) από τις τέτοιες επιχειρηματικές δραστηριότητες που σήμερα είναι μηδενικές.
Βέβαια, αυτές οι εκμεταλλεύσεις χρειάζονται μεγαλύτερο χρόνο για να αποδώσουν πλήρως. Αλλά ένα μέρος τους είναι πιο βραχυχρόνιο.
Και εν πάση περιπτώσει στο τέλος της τετραετίας το πολύ, 4-5 δισεκατομμύρια μπορούν να μπαίνουν στα Δημόσια ταμεία, από περιουσιακά στοιχεία που σήμερα είναι ανενεργά. Και να πηγαίνουν στην εξυπηρέτηση του χρέους (που σήμερα φτάνει τα 13 δισεκατομμύρια ετησίως).
Όλα τα παραπάνω αφορούν, όπως είδαμε, μορφές εκμετάλλευσης της γνωστής, της καταγεγραμμένης και άμεσα εκμεταλλεύσιμης ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, που σήμερα δεν αποτελεί τμήμα του Εθνικού Ενεργητικού – είναι μάλλον τμήμα του Παθητικού, αφού έχει κόστος συντήρησης ή απαξιώνεται συνέχεια.
Δεν περιλαμβάνει αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας που δεν είναι γνωστή, δεν είναι καταγεγραμμένη ή δεν είναι άμεσα εκμεταλλεύσιμη.
Σε πολλούς αυτοί οι αριθμοί φαίνονται «υπερβολικοί»...
Άλλοι που έχουν ασχοληθεί με το θέμα τους βρίσκουν, αντίθετα, «πολύ συντηρητικούς».
[Σε κάθε περίπτωση, αν βάλουμε στόχο να επιτύχουμε αυτά τα νούμερα, και λιγότερα να πιάσουμε, και πάλι θα έχουμε μεγάλο κέρδος. Αν δεν καταφέρναμε να μειώσουμε το χρέος, τουλάχιστον θα το φρενάρουμε, δεν θα το αφήσουμε να εκτοξευθεί στο 150%, και να μας «πετάξει» για πάντα από τις αγορές. Δηλαδή να μας εξαρτήσει για πάντα από το ΔΝΤ...]
Η γνώμη μου είναι ότι πρόκειται για μετριοπαθείς εκτιμήσεις μορφών εκμετάλλευσης μέχρι στιγμής άγνωστων στην Ελλάδα.
Κι είναι το «άγνωστο» που δημιουργεί επιφυλακτικότητα.
Όχι αυτός καθαυτός ο υπολογισμός.
Αλλά όταν αντιμετωπίζουμε πρωτοφανή κρίση, έτσι κι αλλιώς δεν μπορούμε να πορευτούμε με την «πεπατημένη» και με συνηθισμένους τρόπους…
Αν δεν βγούμε από την «πεπατημένη», θα βουλιάξουμε πιο βαθιά στην κρίση!
http://www.antinews.gr/?p=53190#comments
