Δύο χρόνια αφότου το κραχ στα αμερικανικά subprime πυροδότησε τη χειρότερη κρίση που έχουν βιώσει οι διεθνείς αγορές εδώ και δεκαετίες, ο φόβος για μια νέα, εξίσου επικίνδυνη, φούσκα στην αγορά ακινήτων έρχεται να διαταράξει τους διεθνείς επενδυτές. Το γεγονός, άλλωστε, ότι αυτή τη φορά πρόκειται για την αγορά ακινήτων της Κίνας δεν υποβαθμίζει σε καμία περίπτωση τον κίνδυνο που ελλοχεύει για την παγκόσμια οικονομία, αν αναλογιστούμε ότι μόλις λίγες ημέρες πριν η Κίνα ανακοίνωσε διά στόματος του υποδιοικητή της κεντρικής της τράπεζας ότι υποσκέλισε την Ιαπωνία στη δεύτερη θέση των ισχυρότερων οικονομιών του πλανήτη και ότι σκοπεύει να "κλέψει" τα σκήπτρα των Αμερικανών μέχρι το 2025.Δεν είναι τυχαίο ότι στις κινεζικές αρχές ήχησε ήδη συναγερμός, με τη δρομολόγηση άμεσων μέτρων για τη καλύτερη θωράκιση της αγοράς. Το πάντα έγκυρο πρακτορείο Bloomberg με δημοσίευμά του αποκάλυψε ότι οι αρμόδιες εποπτικές αρχές του τραπεζικού συστήματος έδωσαν εντολές στις μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας να διενεργήσουν νέο γύρο stress tests προκειμένου να αξιολογήσουν τον αντίκτυπο από ενδεχόμενη υποχώρηση των τιμών των κατοικιών. Εναν δυνητικό κίνδυνο που φαίνεται να έχει διπλασιαστεί μέσα στον τελευταίο χρόνο.
Οδηγίες για σενάρια κατάρρευσης
Μάλιστα, οι τράπεζες έλαβαν ρητές οδηγίες να χρησιμοποιούσαν τα πιο αυστηρά κριτήρια και τα πιο απαισιόδοξα σενάρια, που βασίζονται σε πιθανή πτώση των τιμών από 50% έως και 60% σε πόλεις και περιοχές που μέχρι τώρα πρωταγωνιστούσαν στον οικοδομικό οργασμό που άλλαξε μέσα σε λίγα χρόνια το προφίλ της σύγχρονης Κίνας.
Σημειωτέον ότι τα προηγούμενα σχετικά τεστ κοπώσεως είχαν διενεργηθεί το 2009 με σενάρια που υπολόγισαν υποχώρηση των τιμών των ακινήτων κατά περίπου 30%.
Η νέα οδηγία των αρχών, σε συνδυασμό με τη σκλήρυνση των κανόνων των τεστ, ουσιαστικά επιβεβαιώνει την ολοένα αυξανόμενη ανησυχία που έχουν διατυπώσει το τελευταίο διάστημα πολλοί αναλυτές διεθνώς για τις επιπτώσεις που έχει επιφέρει το γιγαντιαίο πακέτο στήριξης της κινεζικής οικονομίας και ο περσινός τραπεζικός δανεισμός-ρεκόρ ύψους 1,4 τρισεκατομμυρίου δολαρίων στην αγορά ακινήτων της χώρας.
Η άνθηση του real estate
Η άφθονη ροή κονδυλίων καθ' όλη την περσινή χρονιά κράτησε ζωντανή την κινεζική οικονομία και κυρίως το νευραλγικό κομμάτι του real estate. Εξαφνα μεγάλες επιχειρήσεις, που ουδεμία σχέση είχαν με την αγορά ακινήτων, πετρελαϊκές και ενεργειακές βιομηχανίες, τηλεπικοινωνιακές και στρατιωτικές εταιρείες, βρέθηκαν να έχουν εμπλακεί σε μεγάλα κτηματομεσιτικά project προσβλέποντας σε σημαντικά κέρδη. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι ένα από τα μεγαλύτερα deals της περσινής χρονιάς ήταν η αγορά από την κρατική ναυπηγική εταιρεία Sino Ocean δύο εκτάσεων-φιλέτα από την τοπική περιφερειακή ηγεσία του Πεκίνου αντί 1,3 δισ. δολαρίων για την κατασκευή πολυτελών κατοικιών και διαμερισμάτων.
Το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των αγορών έγινε από μεγάλες κρατικές βιομηχανίες -στην περιοχή του Πεκίνου το ποσοστό φτάνει το 82%- και όχι από ιδιωτικούς εργολάβους, και ότι πωλητής ήταν πολλές φορές το ίδιο το Δημόσιο, επιβεβαιώνει ότι επρόκειτο για μια στρατηγική που είχε τη στήριξη της κεντρικής κυβέρνησης, σε μια προσπάθεια να κρατηθεί ζωντανή η αγορά και οι θέσεις εργασίας. Μόνο οι δημοτικές περιφερειακές αρχές σε όλη τη χώρα υπολογίζεται ότι πούλησαν 788.000 στρέμματα γης μέσα στο 2009, ήτοι 44% πάνω από την προηγούμενη χρονιά. Και βέβαια οι δανειοδοτήσεις για τα project προήλθαν σε μεγάλο βαθμό από τις κρατικές τράπεζες και το ύψους 586 δισ. δολαρίων πακέτο στήριξης της οικονομίας.
Ταχεία ανάκαμψη και ράλι τιμών
O απώτερος στόχος της κυβέρνησης επετεύχθη, αν αναλογιστούμε ότι η έξοδος της κινεζικής οικονομίας από την κρίση υπήρξε ταχεία, και σε ένα διάστημα που οι δυτικές οικονομίες βρίσκονταν ακόμη σε βαθύ κόκκινο. Ομως, η στρατηγική αυτή αναπόφευκτα οδήγησε σε ράλι των τιμών στον κλάδο. Πρόσφατη έκθεση του National Bureau of Economic Research υπολόγισε ότι μόνο οι τιμές της γης στην περιοχή του Πεκίνου εκτινάχθηκαν κατά 750% (!) από το 2003, με περίπου τη μισή από την αύξηση να έχει πραγματοποιηθεί την τελευταία διετία. Αναλόγως οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύθηκαν στα ύψη, με τα επίσημα στοιχεία για το πρώτο τρίμηνο να κάνουν λόγο για αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 68%. Στην πλούσια επιχειρηματική Σαγκάη τα νέα διαμερίσματα έφτασαν να πωλούνται αντί 200.0000 δολαρίων, όταν ο μέσος μισθός κυμαίνεται στα 4.000 δολάρια ετησίως.
Ανησυχίες για "φούσκα"
Ο κίνδυνος μιας φούσκας έγινε για πρώτη φορά ορατός τους πρώτους μήνες του έτους, υποχρεώνοντας τις αρχές να αντιδράσουν τον Απρίλιο, δίδοντας εντολή για συγκράτηση του δανεισμού προς τον κλάδο και μέτρα για τον περιορισμό των φαινομένων κερδοσκοπίας. Ωστόσο, η ροή των στοιχείων που ακολούθησε τους επόμενους μήνες άρχισε δίκαια να προβληματίζει τους αναλυτές διεθνώς.
Τον Ιούνιο οι τιμές ακινήτων στις εβδομήντα μεγαλύτερες πόλεις της χώρας σημείωσαν πτώση για πρώτη φορά μέσα στον τελευταίο ενάμιση χρόνο, με αντίστοιχη πτώση των πωλήσεων και κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Και στο χρηματιστήριο, οι μετοχές των εταιρειών που συνδέονται με την αγορά ακινήτων και τις κατασκευές αποτελούν μακράν τις μεγαλύτερες χαμένες της χρονιάς για τον δείκτη Shanghai Composite Index, με μέσο όρο πτώσης που φτάνει το 21%!
Τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης
Ταυτόχρονα τα νέα από το μέτωπο της οικονομίας δεν είναι ιδιαίτερα καλά. Οι ρυθμοί ανάπτυξης για το δεύτερο τρίμηνο διαμορφώθηκαν μόλις στο 10,3% σε σχέση με το 11,9% του πρώτου τριμήνου. Ενα ποσοστό που φαντάζει άπιαστο όνειρο για μια δυτική οικονομία, αλλά που δεν συνιστά καλή είδηση για ένα οικονομικό μοντέλο που βασίζεται σε ρυθμούς ανάπτυξης-ρεκόρ. Είναι δε προφανές ότι, αν τα χειρότερα σενάρια για την αγορά ακινήτων επιβεβαιωθούν, οι αρχές έχουν κάθε λόγο να φοβούνται ότι θα επηρεαστούν οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας.
"Εξαφνα άρχισε να γίνεται ορατό ένα κραχ στην αγορά ακινήτων, που αναπόφευκτα θα συμπαρασύρει το τραπεζικό σύστημα" εξηγεί ο καθηγητής στο Χάρβαρντ και πρώην οικονομολόγος του ΔΝΤ, κ. Κένεθ Ρόγκοφ.
Η διόρθωση, η υποχώρηση των τιμών και οι διεθνείς επιπτώσεις
Ακόμη και στελέχη της κινεζικής κυβέρνησης άρχισαν να παραδέχονται διστακτικά ότι αναμένουν μια κάποια διόρθωση στην οικονομία μέσα στο τρίτο τρίμηνο. Το πόση θα είναι η διόρθωση αυτή είναι δύσκολο να υπολογιστεί. Ομως, είναι προφανές ότι δύσκολα θα αφήσει ανεπηρέαστη την παγκόσμια οικονομία, αν αναλογιστούμε τον ρόλο της κινεζικής αγοράς στην παγκόσμια εμπορική αλυσίδα.
Ως ενδεικτικό παράδειγμα αναφέρουμε τις αγορές των commodities. Ο κατασκευαστικός οργασμός στη χώρα έπαιξε καθοριστικό ρόλο για την αύξηση των τιμών στα δομικά υλικά και τα μέταλλα στις διεθνείς αγορές των commodities, μια τάση που πιθανότατα θα αντιστραφεί αν η φούσκα των ακινήτων σκάσει.
Σε πρόσφατη έκθεσή της η Nomura Holdings υποστήριξε ότι αναμένει κάμψη των τιμών έως και κατά 20% μέσα στους επόμενους 12 με 18 μήνες. Ωστόσο δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο η κάμψη να φτάσει έως και το 40% σε συγκεκριμένες μεγάλες πόλεις όπου οι οικοδομικός πυρετός ήταν πιο έντονος την προηγούμενη διετία. Παρ' όλα αυτά, υποστήριξε ότι οι επιπτώσεις για το τραπεζικό σύστημα δεν θα είναι ιδιαίτερα δυσμενείς, εφόσον οι κινεζικές τράπεζες προετοιμαστούν κατάλληλα και εφόσον οι δανειστές συνεχίσουν να διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα ώστε να μπορούν να αποπληρώνουν τα χρέη και τις υποθήκες.
Κάπως έτσι εξηγείται λοιπόν και η έντονη δραστηριοποίηση που εμφανίζουν οι αρχές εν μέσω καλοκαιρινής ραστώνης, δίδοντας εντολή στις τράπεζες να προχωρήσουν στα τεστ κοπώσεως και να προετοιμαστούν εγκαίρως για τα χειρότερα.
