Παράταση της ελαστικοποίησης των εμπορικών μισθώσεων μετά τις τελευταίες πράξεις νομοθετικού περιεχομένου
Του Χρήστου Μακρή, Δικηγόρου
Του Χρήστου Μακρή, Δικηγόρου
Για έναν ακόμη ολόκληρο χρόνο και ειδικότερα για ..
όλο το 2013 διατηρείται ο ιδιαίτερα ελαστικός χαρακτήρας των σχέσεων μισθωτών επαγγελματικών ακινήτων και ιδιοκτητών- εκμισθωτών σύμφωνα με μία από τις τελευταίες πράξεις νομοθετικού περιεχομένου που έχει τίτλο «Κατεπείγουσες ρυθμίσεις για την οικονομική ανάπτυξης της χώρας» κι εκδόθηκε, λίγες ημέρες πριν από την εκπνοή του 2012, στις 18 Δεκεμβρίου 2012.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση μειώνει σημαντικά το κόστος για μισθωτές καταστημάτων ή γραφείων που έχουν αποφασίσει -λόγω κρίσης- είτε να διακόψουν τη δραστηριότητά τους είτε να μετεγκασταθούν σε φθηνότερα ακίνητα. Απώτερος στόχος της ρύθμισης είναι, λοιπόν, η μείωση του κόστους λειτουργίας των εμπορικών επιχειρήσεων και των ελεύθερων επαγγελματιών και κατ’ επέκταση η μείωση του κόστους των παρεχόμενων προϊόντων και υπηρεσιών. Ωστόσο, ναρκοθετεί τις επενδύσεις, δεδομένου ότι οι μισθωτές, ύστερα από την πάροδο ενός χρόνου, μπορούν με πολύ μικρό κόστος να εγκαταλείψουν το εμπορικό ακίνητο, ενώ, επίσης η επέμβαση του νομοθέτη στον χώρο των μισθωτικών σχέσεων με κατ’ επίφαση «έκτακτα» και «κατεπείγοντα» μέτρα, όπως είναι η παραπάνω Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, προκαλεί μεγάλη ανασφάλεια δικαίου.
Τι προβλέπει ο νόμος
Βάσει του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 17 του Ν. 3.853/2010, ισχύουν τα εξής:
«1.Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.
2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του Π.Δ. 34/1995. Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.
3. Το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) εφαρμόζεται, κατ’ απόκλιση από το άρθρο 4 παρ. 1 περίπτωση θ` του Π.Δ. 34/1995, και για την καταγγελία από τον μισθωτή σύμβασης μίσθωσης ορισμένου χρόνου που έχει συναφθεί για τις δραστηριότητες των άρθρων 1 και 2 του π.δ. 34/1995 για ακίνητο που έχει χαρακτηριστεί ως διατηρητέο. Τα εδάφια 2 και 3 της παραγράφου 2 εφαρμόζονται αναλόγως.
4. Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου.»
Η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του Ν. 3853/10 (Α 90) παρατάθηκε μέχρι τις 31-12-2013 με το άρθρο 6 της επίμαχης από 18.12.2012 Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου, που δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α 246/12.12.2012.
Με απλά λόγια, η παραπάνω ρύθμιση δίνει το δικαίωμα στους ενοικιαστές επαγγελματικών επιφανειών να καταγγείλουν -ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί 12ετής μίσθωση- τη σύμβαση, πληρώνοντας αποζημίωση ίση με 3+1 μήνες. Προϋπόθεση είναι να έχουν συμπληρώσει ένα χρόνο παραμονής στο ακίνητο και να πραγματοποιήσουν την καταγγελία μέχρι τις 31-12-2013.Μάλιστα, εάν οι μισθωτές ενημερώσουν τρεις μήνες νωρίτερα τον ιδιοκτήτη, τότε μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, καταβάλλοντας μόνον ένα μήνα αποζημίωση.
Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη ρύθμιση, ακόμη και όσοι είχαν παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης, μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, πληρώνοντας μισθώματα είτε 4 μηνών είτε ενός (εάν έχει προηγηθεί ενημέρωση πριν από τρεις μήνες).Τα παραπάνω ισχύουν και για όσους μισθώνουν διατηρητέα κτήρια.
Πρόκειται για προστατευτική διάταξη υπέρ των ενοικιαστών, ελέω κρίσης, που οδηγεί, βέβαια, όπως ήδη αναφέρθηκε, σε ελαστικοποίηση των σχέσεων μισθωτή-ιδιοκτήτη. Ο ενοικιαστής έχει, πλέον, τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση είτε αντιμετωπίζει οικονομικό πρόβλημα είτε όχι.
Ας σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη διάταξη δεν προβλέπει αναστολή εξώσεων των κακοπληρωτών ενοικιαστών εμπορικών χώρων, όπως παρερμηνεύθηκε τις τελευταίες ημέρες.
Ας σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη διάταξη δεν προβλέπει αναστολή εξώσεων των κακοπληρωτών ενοικιαστών εμπορικών χώρων, όπως παρερμηνεύθηκε τις τελευταίες ημέρες.
Και μπορεί η ρύθμιση να ισχύει μόνο για τη φετινή χρονιά, ωστόσο, στην πράξη η ισχύς τέτοιου είδους νομοθετημάτων τείνει να ανανεώνεται, σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.
Τέλος, αξίζει να αναφερθεί ότι μέχρι πρότινος, απαιτούνταν η καταβολή αποζημίωσης ίσης με 10 μήνες, ήτοι έξι μισθώματα πριν και τέσσερα μετά από την καταγγελία της σύμβασης (6+4).
taxalia.blogspot.com
