Σημαντική απόφαση του Σ.τ.Ε. για τα μη εισπραχθέντα ενοίκια

Σημαντική απόφαση του ΣτΕ : Δεν καθίσταται υπόχρεος σε φόρο ο κύριος- εκμισθωτής του ακινήτου για εισοδήματα από ενοίκια που δεν εισέπραξε.

Του Χρήστου Μακρή, Δικηγόρου Σερρών με μεταπτυχιακές σπουδές εμπορικού δικαίου (Α.Π.Θ.) & διοικητικού δικαίου (Δ.Π.Θ.).

Τέλος στην μέχρι σήμερα παράδοξη κατάσταση της φορολόγησης των ιδιοκτητών – εκμισθωτών ακινήτων για εισοδήματα από μη εισπραχθέντα μισθώματα βάζει πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Βεβαίως, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ο εκμισθωτής ακινήτου που δεν εισέπραξε τα σχετικά ενοίκια μπορεί να μην φορολογηθεί για αυτά αλλά μόνον με αυστηρές και μάλλον ασύμφορες προϋποθέσεις.

Ειδικότερα, εφόσον τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων δεν έχουν εισπραχθεί, ο ιδιοκτήτης τους μπορεί να τα εκχωρήσει στο Δημόσιο, και μάλιστα χωρίς αντάλλαγμα. Με τον τρόπο αυτόν δεν θα φορολογηθεί για αυτά τα ενοίκια σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 7 του Ν.2238/1994. Η εκχώρηση αυτή γίνεται με απλή δήλωση στην οικεία ΔΟΥ με συνημμένα τα δικαιολογητικά και μέσα στο οικονομικό έτος που τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο. Δηλαδή τα εισοδήματα του έτους 2012 που δεν εισπράχθηκαν μπορούν να εκχωρηθούν στην εφορία έως τις 31-12-2013. 

Αυτή η δήλωση εκχώρησης καταχωρείται με πρωτόκολλο της αρμόδιας ΔΟΥ (βλ. ΠΟΛ.1096/6.4.2001).Η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων μπορεί να υποβληθεί προσωπικά ή από ειδικά εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στη ΔΟΥ πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν υποβληθεί πριν από την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στη ΔΟΥ ή ταχυδρομικά ή ηλεκτρονικά, υπάρχει βάσει νόμου η δυνατότητα να μη συνυπολογιστούν τα εκχωρηθέντα μισθώματα στο συνολικό δηλούμενο εισόδημα. Αν η υποβολή της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα μισθώματα βάσει νόμου θα φορολογηθούν και ο φόρος που προκύπτει από τα μισθώματα αυτά θα επιστραφεί μετά την υποβολή της δήλωσης εκχώρησης. Στο έντυπο Ε2 ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης συμπληρώνει το ονοματεπώνυμο του ενοικιαστή, «εκχώρηση δικαιώματος στο Δημόσιο», χωρίς ποσά, και επίσης τους μήνες μίσθωσης και τον ΑΦΜ του ενοικιαστή.

Συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά στην αίτηση εκχώρησης των ενοικίων είναι: 
α) Το συμφωνητικό μίσθωσης.

β) Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή η πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.

γ) Η αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων.

δ) Η δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής των μισθωμάτων.

ε) Κάθε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

στ) Υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/86 στην οποία δηλώνεται η μη είσπραξη των μισθωμάτων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών της εκχωρούμενης αίτησης.

Επίσης, αν ο οφειλέτης εγκατέλειψε το μίσθιο εκουσίως, προτού ασκηθεί κατ’ αυτού κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση θα διενεργηθεί με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης (βλ. ΠΟΛ.1096/6-4-2001).

Το παραπάνω νομικό καθεστώς οδήγησε μέχρι σήμερα σεβαστό αριθμό ιδιοκτητών ακινήτων, που τα ενοικιάζουν αλλά δεν εισπράττουν ούτε περιμένουν να εισπράξουν ενοίκια, να κάνουν ουσιαστικά «δώρο» στο Κράτος τα ενοίκια αυτά. Υπολογίζεται ότι το 20% των ενοικίων έχει παραχωρηθεί στις εφορίες και όπως τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτος Παραδιάς, αν θέλουν οι διευθυντές των εφοριών μπορούν να πιάσουν τους κακοπληρωτές ενοικιαστές, ωστόσο, είναι δύσκολο να γίνεται διασταύρωση των στοιχείων.

Σημειώνεται ότι από τους περίπου 1 εκατ. ιδιοκτήτες που δήλωναν εισοδήματα από ενοίκια, σήμερα σχεδόν 300.000 έχουν βγει εκτός αφού είναι ξενοίκιαστα τα ακίνητά τους. Από τους υπόλοιπους 700.000, ποσοστό 20%, δηλαδή 140-150 χιλιάδες εκμισθωτές, αναγκάζονται να εκχωρούν τα ενοίκια, αφού σε αντίθετη περίπτωση το «φέσι» θα είναι διπλό. Και δεν θα εισπράξουν τα μισθώματα και θα αναγκαστούν να πληρώσουν φόρο για εισοδήματα που δεν έχουν. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, οι μισοί σχεδόν ιδιοκτήτες δηλώνουν αδυναμία να πληρώσουν γενικά τους πολλούς φόρους που βαρύνουν την ακίνητη περιουσία.

Κατά τα παραπάνω, ο ιδιοκτήτης που δεν έχει εισπράξει ενοίκια λ.χ. 5 μηνών για το 2012 συνολικού ύψους 5.000 ευρώ, τον Μάιο του 2013, θα πρέπει να υποβάλει φορολογική δήλωση και την ίδια στιγμή να αποφασίσει :

-Είτε ότι θα πληρώσει φόρο για τις 5.000 ευρώ δηλώνοντας κανονικά όλο το ποσό.

-Είτε ότι θα καταθέσει δήλωση εκχώρησης των εισοδημάτων στο Δημόσιο.

Ο ιδιοκτήτης στη μία περίπτωση πληρώνει φόρο και ρισκάρει να μην εισπράξει τα ενοίκια ποτέ, στη δε δεύτερη περίπτωση δεν πληρώνει φόρο αλλά μηδενίζει τις πιθανότητες να εισπράξει τα ενοίκια.

Από το παραπάνω δίλλημα απαλλάσσει τους εκμισθωτές ακινήτων η υπ’ αριθμ. 2.133/2012 απόφαση του β’ τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας. Σύμφωνα με την εν λόγω δικαστική απόφαση, «κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 20 και 21 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 2.238/1994), ερμηνευομένων εν όψει και του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγματος περί φοροδοτικής ικανότητας, για την υπαγωγή σε φόρο εισοδήματος από ακίνητα πρέπει ο υπόχρεος αφ’ ενός μεν να είναι, ως προς ορισμένο ακίνητο, δικαιούχος εμπράγματου ή ενοχικού δικαιώματος στα τα ακίνητα αυτά από εκμίσθωση ή επίταξη ή έμμεσα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση, κι αφ’ ετέρου να έχει πράγματι αποκτήσει ο ίδιος εισόδημα υπό την ιδιότητα αυτή. Συνεπώς, στην περίπτωση κατά την οποία χωρεί εκμετάλλευση ακινήτου και εντεύθεν απόληψη εισοδημάτων από πρόσωπο που δεν έχει τις πιο πάνω ιδιότητες (ιδιοκτήτη, εκμισθωτή επικαρπωτή κ.λπ.), δεν καθίσταται, εκ μόνου του λόγου τούτου, υπόχρεος σε φόρο κατά τις ανωτέρω διατάξεις ο κύριος του ακινήτου για εισοδήματα που δεν απέκτησε. Εκείνος δε που πράγματι απέκτησε, κατά τα ανωτέρω, τα εισοδήματα, οφείλει να τα υπαγάγει ως φορολογούμενα στην οικεία πηγή (ελλείψει άλλης, στην κατ’ άρθρ. 48 παρ. 3 του πιο πάνω Κώδικα «γενική» πηγή εισοδήματος).».

Μόλις και μετά βίας, τέλος, χρειάζεται να τονιστεί ότι η παραπάνω απόφαση είναι τόσο αυστηρά από νομικής πλευράς όσο και από δικαιοπολιτικής άποψης ορθή, δεδομένου ότι προωθεί την έννοια της φορολογικής δικαιοσύνης και ισότητας σε μια εποχή που οι φόροι, τα τέλη και η κάθε είδους επιβάρυνση επί της ακίνητης περιουσίας τείνουν να λάβουν την μορφή δήμευσης της τελευταίας από το Κράτος. Το μόνο που μένει είναι η Πολιτεία να συμμορφωθεί άμεσα με την παραπάνω απόφαση.