Σε funds και τράπεζες η «καυτή πατάτα» 50.000 αυθαιρέτων

Ευγενία Τζώρτζη-Στον «αέρα» είναι πάνω από 50.000 ακίνητα που βρίσκονται ήδη ή θα περιέλθουν στην κυριότητα μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων

και για τα οποία καταργήθηκε η δυνατότητα οριστικής τακτοποίησής τους. Τα ακίνητα αυτά απειλούνται ακόμη και με κατεδάφιση, καθώς, σύμφωνα με εκτιμήσεις, ανήκουν στην κατηγορία 5, δηλαδή φέρουν βαριές αυθαιρεσίες και μετά την εκπνοή στα τέλη Σεπτεμβρίου του νόμου για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, αποκλείονται από κάθε δυνατότητα τακτοποίησης. Η εξέλιξη αυτή απειλεί τους σχεδιασμούς των τραπεζών ενόψει των μεγάλων τιτλοποιήσεων που έχουν δρομολογήσει τους προσεχείς μήνες, συνολικού ύψους 24 δισ. ευρώ, ενώ υπονομεύει και την αξιοποίηση των ακινήτων που συνδέονται με δάνεια τα οποία έχουν πωληθεί ήδη σε funds και ενδέχεται να βγουν σε πλειστηριασμό. Εξασφαλίσεις Μέχρι σήμερα οι τράπεζες έχουν πωλήσει δάνεια 31 δισ. ευρώ, ανεβάζοντας το συνολικό ύψος των δανείων που θα αλλάξουν κυριότητα στα 55 δισ. ευρώ, η πλειονότητα των οποίων συνδέεται με εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Το θέμα βρίσκεται ψηλά στην ατζέντα των τραπεζών αλλά και των servicers που έχουν αναλάβει ή θα αναλάβουν τη διαχείριση αυτών των δανείων για λογαριασμό είτε των πιστωτικών ιδρυμάτων είτε των funds στα οποία θα μεταβιβαστούν αυτά τα δάνεια. Σύμφωνα με στοιχεία της «Κ», μέσω πωλήσεων και τιτλοποιήσεων θα αλλάξουν χέρια 900.000 έως 1.000.000 ακίνητα και με βάση τις εκτιμήσεις των τραπεζών το 20%, δηλαδή έως και 200.000 από αυτά, θα οδηγηθεί στον πλειστηριασμό. Οπως επισημαίνουν αρμόδια στελέχη, η συντριπτική πλειονότητα αυτών των ακινήτων, που φτάνει έως και το 85%, φέρει κάποιας μορφής αυθαιρεσία. Εξ αυτών, με βάση την εμπειρία που προκύπτει από τους πλειστηριασμούς που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, το 30% των εν λόγω ακινήτων εμπίπτει στην κατηγορία 5, για την οποία ο νόμος αποκλείει πλέον τη δυνατότητα τακτοποίησης. Το γεγονός αυτό εκμηδενίζει σχεδόν την αξία μεταπώλησής τους, δημιουργώντας –όπως σημειώνεται σε υπόμνημα που έχουν αποστείλει στο υπουργείο Περιβάλλοντος οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης– «μεγάλες ζημίες στα αντίστοιχα δανειακά χαρτοφυλάκια». Συνεπώς, επισημαίνουν, «δημιουργείται μείζον θέμα για την επιτυχή διεξαγωγή των διαδικασιών πλειστηριασμού», καθώς «για τα συγκεκριμένα ακίνητα μοναδική εναλλακτική δυνατότητα θα είναι η κατεδάφισή τους». Οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης ζητούν την εξαίρεση των ακινήτων που πρόκειται να αποκτηθούν μέσω πλειστηριασμών από τα βαριά πρόστιμα του νόμου (4643/2019) που έχει τεθεί σε ισχύ και ο οποίος προβλέπει αυστηρότατες κυρώσεις για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, καταργώντας μάλιστα τη δυνατότητα οριστικής τακτοποίησης για την 5η κατηγορία αυθαιρεσιών. Ο πλειστηριασμός ως διαδικασία δεν επιτρέπει, όπως επισημαίνουν, τον εκ των προτέρων πολεοδομικό έλεγχο των ακινήτων, με συνέπεια η απόκτησή τους να καθίσταται ιδιαιτέρως επισφαλής. Οταν ξεκινάει η διαδικασία πλειστηριασμού, οι τράπεζες ή τα funds αγνοούν εάν έχουν γίνει αυθαίρετες κατασκευές στο ακίνητο και όταν πλέον τα ακίνητα βρεθούν στην κατοχή τους, ο νέος ιδιοκτήτης –είτε είναι θεσμικός είτε είναι ιδιώτης– εμπλέκεται στη διαδικασία της πολεοδομικής τακτοποίησης των αυθαιρεσιών καταβάλλοντας σημαντικά ποσά. Να σημειωθεί ότι οι τράπεζες έχουν ήδη στην κατοχή τους 25.000 ακίνητα συνολικής αξίας 6-7 δισ. ευρώ, τα οποία έχουν αποκτηθεί στην πλειονότητά τους μέσω πλειστηριασμών. Οι πλειστηριασμοί ακινήτων –με εξαίρεση τα ακίνητα οφειλετών που είναι πρώτες κατοικίες– έχουν ξεκινήσει μετά το «πάγωμα» που επιβλήθηκε λόγω COVID-19 και, σύμφωνα με τα στοιχεία του «eauction», έως και τα τέλη του χρόνου έχουν προγραμματιστεί πάνω από 4.000 πλειστηριασμοί. Η πλειονότητα των ακινήτων αυτών φέρει μικρές ή μεγαλύτερες παραβάσεις και τα υψηλά πρόστιμα που ενεργοποιήθηκαν από τις αρχές Οκτωβρίου θα επιβαρύνουν υπέρμετρα την τακτοποίησή τους, καθιστώντας απαγορευτική την αξιοποίησή τους. Μπροστά στο νέο καθεστώς, τράπεζες αλλά και funds εκτιμούν ότι πλήττεται σοβαρά η ασφάλεια των πλειστηριασμών και το πλειοδοτικό ενδιαφέρον, αφού κανείς δεν πρόκειται να συμμετάσχει σε μια παρόμοια διαδικασία γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι δεν θα μπορεί να νομιμοποιήσει τις όποιες πολεοδομικές αυθαιρεσίες εντοπιστούν εκ των υστέρων στο ακίνητο. Κυρώσεις Σημειώνεται ότι ο νόμος προβλέπει πλέον αυστηρότερες κυρώσεις για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων και καταργεί τη μεγάλη σε πλήθος κατηγορία 5 ακινήτων. Συγκεκριμένα, με βάση τον νόμο 4643/2019: Το πρόστιμο τακτοποίησης προβλέπεται υψηλότερο κλιμακωτά από 20% έως και 40% έως το 2025. Τα ακίνητα κατηγορίας 5 (δηλ. ακίνητα με μεγάλης έκτασης αυθαίρετες κατασκευές) δεν μπορούν να τακτοποιηθούν μετά τις 30.9.2020 και μόνη εναλλακτική είναι η κατεδάφισή τους ή η καταβολή υψηλών προστίμων διατήρησης. Οι τράπεζες ζητούν να ληφθεί ειδική μέριμνα για τα ακίνητα που έχουν ήδη αποκτηθεί ή θα αποκτηθούν μέσω πλειστηριασμού, έτσι ώστε να εξαιρεθούν από τις νέες διατάξεις και να διατηρηθούν οι διατάξεις του ν. 4495/17 (σχετικά με την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών) έως την ολοκλήρωση και εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για το σύνολο των εν λόγω ακινήτων. Συγκεκριμένα ζητούν να θεσπιστεί μεταβατική διάταξη που θα διατηρεί σε ισχύ τα χαμηλότερα πρόστιμα του νόμου 4495/2017 και να προβλεφθεί η δυνατότητα για την τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που εμπίπτουν στην κατηγορία 5, εντός προθεσμίας 12 μηνών από την κατακύρωση του ακινήτου στο πλαίσιο του πλειστηριασμού. https://www.kathimerini.gr/economy/561112525/se-funds-kai-trapezes-i-kayti-patata-50-000-aythaireton/