Πώς θα αξιοποιηθεί η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου

Μια ενδιαφέρουσα εισήγηση του οικονομολόγου Βουλευτή Θεσσαλονίκης, Θ. Καράογλου κατά τη διάρκεια της συζήτησης στη Βουλή της Επίκαιρης Επερώτησης «Αναξιοποίητη η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου».

"Έχουν περάσει ήδη 16 μήνες διακυβέρνησης από το ΠΑΣΟΚ, το οποίο έχει φέρει ήδη το δεύτερο προϋπολογισμό της κυβερνητικής θητείας του, ίσως και τον τελευταίο, και είμαστε εδώ για να...
 συζητήσουμε ένα από τα 3 βασικότερα προεκλογικά ευχολόγια του κυβερνώντος κόμματος.

Μετά από τα ανείσπρακτα 31 δις ευρώ, που προεκλογικά θα εισέπραττε εύκολα ο κος Παπανδρέου και που τελικά προσπάθησε μέσα σε μια νύχτα να τα διαγράψει, μετά από τον «αμείλικτο πόλεμο» κατά της φοροδιαφυγής με πρόστιμα και «σύγχρονους φοροεισπρακτικούς μηχανισμούς» που τελικά, οδήγησαν σε μειωμένες εισπράξεις από φοροφυγάδες και πρόστιμα, (η όποια αύξηση εισπράξεων οφείλεται όχι στην πάταξη της φοροδιαφυγής, αλλά στην υπέρμετρη φορολόγηση), ήρθαμε σήμερα να συζητήσουμε τον τρίτο μύθο που ολοκλήρωνε την εξαγγελία του «λεφτά υπάρχουν». Την περίφημη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου.

Και ενώ, για χρόνια ακούμε περί περιουσίας του δημοσίου και αξιοποίησης της, ενώ έχουν δημιουργηθεί διάφοροι οργανισμοί για να προχωρήσουν σε μελέτες, επενδύσεις, προκηρύξεις, διαγωνισμούς κλπ, τελικά όντως αξιοποιείται, μερικώς όμως, από μερικούς επιτήδειους και πάντως όχι προς όφελος του δημοσίου.

Επειδή δε μάλιστα σας αρέσει να μιλάτε για ευθύνες, ίσως θα έπρεπε να αναζητηθούν οι δικές σας, που διαχρονικά ήσασταν πολέμιοι οποιασδήποτε αξιοποίησης των περιουσιακών στοιχείων του δημοσίου, μέχρι τη προεκλογική περίοδο του 2009, οπότε και ξαφνικά θυμηθήκατε την αξιοποίηση της.

Μάλλον θα πρέπει να δούμε κάποια στιγμή ποιος φταίει για τη κατάρρευση του κτηματολογίου και τα λεφτά που χαθήκανε, για τα Ολυμπιακά έργα που είχαν μονοδιάστατο γεωγραφικό προσανατολισμό και κανένα σχέδιο για τη μεταολυμπιακή αξιοποίηση τους, για τη γιγάντωση ενός γραφειοκρατικού και ανίκανου κράτους να χωροθετήσει και να προασπίσει τα δικαιώματα του στην περιουσία του.

Θα περιμέναμε, αφού σαν κόμμα καταλάβατε ότι είναι κρίμα να λιμνάζουν τεράστιας αξίας ακίνητα, να παραμένουν αναξιοποίητα σε πλήρη αχρηστία, να κάνατε κάποιες ενέργειες προς τη σωστή κατεύθυνση.

Να κρατήσετε τα όποια θετικά βήματα είχε κάνει η κυβέρνηση της ΝΔ και να προχωρήσετε ένα βήμα παραπέρα. Έχοντας μάλιστα απέναντι σας μια αντιπολίτευση εντελώς αντίθετη με τη στείρα δικιά σας λογική και έτοιμη να σας στηρίξει σε κάθε σωστή πρωτοβουλία, είχατε την ιστορική ευκαιρία να προχωρήσετε σε καινοτομίες.

Σε χωροταξικό σχεδιασμό, να αξιοποιήσετε το θεσμό των ΣΔΙΤ, να εφαρμόσετε το θεσμό του sale and lease back και να κάνετε όλα εκείνα τα απαραίτητα βήματα που πρέπει να γίνουν.

Αντ’ αυτού μόνο το νόμο για το fast track έχετε φέρει, τον οποίο τον ψηφίσαμε, αλλά χωρίς συγκεκριμένα αποτελέσματα ως τώρα. Ίσως να είναι νωρίς ακόμα σε σχέση βέβαια με τους χρόνους ΠΑΣΟΚ, οπότε περιμένουμε για να δούμε πως θα λειτουργήσει στο μέλλον.

Από τα διαθέσιμα στοιχεία, κανείς δε μπορεί να υπολογίσει με ακρίβεια το ακριβές μέγεθος της λεγόμενης «Δημόσιας περιουσίας». Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις της ΚΕΔ, το Δημόσιο διαθέτει 75.000 ακίνητα, 3,5 εκατομμύρια στρέμματα, εκτιμώμενης αντικειμενικής αξίας περίπου 280 δισ. Ευρώ, τα οποία είναι αμφίβολο εάν αποδίδουν κάθε χρόνο έσοδα 30 εκατ. ευρώ.

370 ακίνητα-«φιλέτα», 70.000 στρεμμάτων, αποτίμησης 30 δισ. ευρώ υπολογίζονται ως περιουσία που έχει στο χαρτοφυλάκιό της η Εταιρεία Τουριστικής Ανάπτυξης, ενώ η Εταιρεία Ολυμπιακά Ακίνητα ΑΕ διαχειρίζεται συνολικά 15 τίτλους σταδίων και αθλητικών εγκαταστάσεων. Από την άλλη, σε περίπου 34.000 ακίνητα υπολογίζονται τα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου που είναι καταπατημένα. Δηλαδή το 40% της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.

Τα τελευταία χρόνια το 24% των ακινήτων έχει παραχωρηθεί σε δήμους και κοινότητες, ενώ το 22% θεωρούνται «άγνωστα», δηλαδή δεν έχουν εντοπιστεί και δεν έχουν καταγραφεί. Από τα 3,5 εκατ. στρέμματα, τα καταπατημένα είναι γύρω στις 400.000, τα ελεύθερα περίπου 640 χιλ., τα μερικώς ελεύθερα 720 χιλ., τα παραχωρημένα πάνω από 800.000, άγνωστα 540.000 και αμφίβολα 70.000 στρέμματα. Από τα 132 χιλιάδες τετραγωνικά χιλιόμετρα της χώρας η δημόσια περιουσία ανέρχεται μόλις στα 80 χιλ. τετραγωνικά χιλιόμετρα και τα περισσότερα είναι καταπατημένα ή άγνωστα. Από τα 18.000 χιλιόμετρα παράκτιας γης μόνο τα 6.000 χιλιόμετρα έχουν καθοριστεί ως αιγιαλός.

Η κακοδιαχείριση όλων αυτών των εκτάσεων και των ακινήτων, προκαλεί απογοήτευση και έντονο προβληματισμό. Ενοικιάσεις σε τιμές σκάνδαλο, είναι ίσως το πιο αθώο και συνηθισμένο γεγονός, πωλήσεις σε εξευτελιστικές τιμές, αμέλεια διεκδίκησης εκτάσεων από το δημόσιο και όλα αυτά τη στιγμή που το Δημόσιο πληρώνει εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ για να είναι οι υπηρεσίες του στο ενοίκιο.

Η έλλειψη κτηματολογίου, η πολυνομία, οι πολλές υπηρεσίες και οι πολυπληθείς ιδιοκτήτες-νομικά πρόσωπα του δημοσίου, είναι αιτίες που άφησαν στο έλεος των επιτηδείων πολλά από τα ακίνητα που έχουν καταπατηθεί ή διεκδικούνται από ιδιώτες.

Δεν θα ήθελα να επεκταθώ στις διαπιστώσεις της υπάρχουσας κατάστασης. Πολλές μεταπτυχιακές και διδακτορικές εργασίες θα μπορούσαν να καταγράψουν εκατοντάδες αιτίες που μας έφτασαν σε αυτό το κακό σημείο, με αποκαλύψεις εξοργιστικές ή και τραγελαφικές. Με ευθύνες που θα μπορούσαν να παραγραφούν λόγω βλακείας, αλλά και να τιμωρηθούν σοβαρά κάποιοι για τη σκόπιμη αμέλεια εις βάρος των συμφερόντων του δημοσίου. Το ζητούμενο σήμερα είναι να δοθούν επιτέλους λύσεις. Να δούμε το πρόβλημα ως ευκαιρία.

Τι προτείνουμε εμείς:

Χθες ακόμα έπρεπε να είχαν γίνει τα πρώτα βήματα:

Να είχε ξεκινήσει μια πλήρης και ακριβή καταγραφή των ακινήτων του δημοσίου στο κτηματολόγιο ή έστω σε ένα σύγχρονο μητρώο ακινήτων. Να γνωρίζουμε επιτέλους για τι ακριβώς αντικείμενο μιλάμε. Πόσα ακίνητα, πόσες εκτάσεις, πόσα τετραγωνικά μέτρα, πόσα ελευθέρα και πόσα σε ενοικιοστάσιο, πόσα με τίτλους ιδιοκτησίας κρατικούς και πόσα με μετέωρους τίτλους διεκδικήσιμους από ιδιώτες ή επιτήδειους. Ακούγεται ότι θα δημιουργηθεί Γενική Γραμματεία Αξιοποίησης Δημόσιας Ακίνητης Περιουσίας, που θα υπάγεται στο υπουργείο Οικονομικών. Εφόσον γίνει, όμως, θα πρέπει να έχει σημαντικό και ευέλικτο ρόλο και να μην αποτελέσει ακόμα ένα κρίκο δυσλειτουργίας στο σύστημα.

Να ανατεθεί σε μεικτό σχήμα, δημόσιων λειτουργών και αξιόπιστων εκτιμητών, η εκτίμηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων του δημοσίου.

Να ξεκινήσει άμεσα η μελέτη για ακριβή καταγραφή εσόδων, που αποφέρουν ή που δύναται να φέρουν στο δημόσιο τα εν λόγω ακίνητα; Ποια μπορούν να είναι πιο άμεσα αξιοποιήσιμα;

Ιδιαίτερη προσοχή να δοθεί άμεσα στις εταιρείες του δημοσίου που κατέχουν ακίνητη περιουσία όπως η ΚΕΔ και τα Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα, ώστε να προχωρήσουν σε καταγραφή και επενδύσεις άμεσα.

Σε δεύτερη φάση προκύπτουν και άλλα σημαντικά διαχειριστικά ζητήματα εξίσου επείγοντα.

Καλά έγινε η απογραφή των δημοσίων υπαλλήλων που υποτίθεται δεν τους ήξερε το υπ. Οικονομικών (πως άραγε δεν τους ήξερε αφού πληρώνονται μέσα από πολύπλοκη διαδικασία που ελέγχεται από το ΓΛΚ;) Δεν έπρεπε εξίσου άμεσα να γίνει ή ίδια απογραφή των κτιρίων που νοικιάζονται από υπηρεσίες του δημοσίου; Πόσα τετραγωνικά μέτρα; Με τι τιμή ανά τετραγωνικό; Τι αποκλείσεις παρουσιάζουν αυτά ακόμα και στα ίδια πολεοδομικά τετράγωνα; Πόσοι πλουτίζουν από υπερκοστολογημένες μισθώσεις;

Αφού γίνει καταγραφή των μισθωμάτων να προχωρήσει άμεσα ο δημόσιος υπόλογος σε επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων προς όφελος του δημοσίου.

Να γίνει επίσης απογραφή των υπηρεσιών που στεγάζονται σε ιδιόκτητα κτίρια και ποια από αυτά έχουν πλεονάζον χώρο για να συστεγάσουν και άλλες υπηρεσίες.

Αυτά, κύριε υπουργέ, είναι αυτονόητα βήματα που έπρεπε να είχαν γίνει πολύ πριν αποφασίσετε να μειώσετε τις συντάξεις των 600 ευρώ και να μειώσετε το εισόδημα χιλιάδων οικογενειών.

Αφού, λοιπόν, ολοκληρωθούν αυτά τα πρώτα βήματα καταγραφής και άμεσης εξοικονόμησης δαπανών, το επόμενο είναι να δημιουργηθεί ένα υγιές επιχειρηματικό περιβάλλον που θα βοηθήσει τους επενδυτές να επενδύσουν τα χρήματα τους στα Ελληνικά Ακίνητα. Πιο συγκεκριμένα μιλάμε για:

Κωδικοποίηση της νομοθεσίας, ώστε να είναι κατανοητή στους επενδυτές και να αντιμετωπισθεί ριζικά η εκμετάλλευση περιουσίας του δημοσίου από καταπατητές. Μόνο με ισχυρό και σαφές θεσμικό πλαίσιο μπορούμε να ποντάρουμε σε ουσιαστική ανάπτυξη. Υπάρχουν απροσδιόριστοί περιορισμοί που έχουν τεθεί, όπως αυτοί των δωρητών ακινήτων, που δεσμεύουν συνήθως την αξιοποίηση της περιουσίας των κληροδοτημάτων, η οποία έχει περιέλθει στο Δημόσιο. Δεκάδες νόμοι και πάνω από 1.300 δικαστικές αποφάσεις αφορούν στη δημόσια περιουσία.

Σταθερό φορολογικό πλαίσιο τόσο όσων αφορά στη φορολόγηση των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, όσο και τη φορολόγηση των ακινήτων.

Αξιοποίηση ακινήτων μέσω συμβάσεων παραχώρησης σε ιδιώτες, ύστερα από ανοιχτούς διαγωνισμούς μέσω ιδιωτικών ή μεικτών σχημάτων.

Αναμόρφωση της νομοθεσίας που διέπει το καθεστώς εποπτείας των κληροδοτημάτων, καθώς ο μηχανισμός παρακολούθησης και διοίκησής τους έχει αποδειχθεί γραφειοκρατικός και αναποτελεσματικός.

Αξιοποίηση του θεσμού των ΣΔΙΤ, ενός θεσμού που με δειλά βήματα ξεκίνησε η κυβέρνηση της ΝΔ και αντί να τον αξιοποιήσετε, τον έχετε αδρανήσει τελείως. Ειδικά για τους Καλλικρατικούς δήμους, ο θεσμός αυτός, είναι ο πλέον απαραίτητος για να προχωρήσουνε σε αναπτυξιακά έργα, παρά τα πενιχρά οικονομικά τους.

Δημιουργία ενός ανεξάρτητου φορέα διαχείρισης, ο οποίος θα καταγράφει, θα σχεδιάζει, θα προχωρεί σε διενέργεια διαγωνισμών αξιοποίησης μεγάλων δημόσιων ακινήτων.

Αξιοποίηση των πιο σύγχρονων εργαλείων διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων, όπως είναι οι τιτλοποιήσεις ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων (έκδοση κρατικών ομολογιών με την εγγύηση ακινήτων), η δημιουργία Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), η δημιουργία εταιρειών συμμετοχών με σκοπό την είσοδό τους στο Χρηματιστήριο, όταν οι συνθήκες το επιτρέψουν, και τεχνικές πώλησης και επαναμίσθωσης (sale & lease back).

Αξιοποίηση του θεσμού των συμβάσεων παραχώρησης ιδίως στις υποδομές, αλλά και στα επαγγελματικά ακίνητα

Αξιοποίηση λιμανιών, αεροδρομίων, μαρίνων κλπ., συντελώντας πέρα από τη συγκέντρωση δημοσίων εσόδων και στην τόνωση της περιφερειακής ανάπτυξης.

Το άνοιγμα του κλειστού επαγγέλματος του εκτιμητή ακινήτων από το μονοπωλιακό ΣΟΕ.

Τη θεσμοθέτηση με αυστηρούς όρους του επαγγέλματος του μεσίτη και του συμβούλου ακινήτων. Διαχειρίζονται το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο του κάθε Έλληνα πολίτη και χρειάζεται τεκμηριωμένη γνώση και υποδομή για να ασκεί κάποιος το επάγγελμα.

Εισαγωγή προγραμμάτων σπουδών στην τριτοβάθμια εκπαίδευση που να ασχολούνται με την αγορά ακινήτων.

Κύριοι της Κυβέρνησης, όπως καταλαβαίνεται, σκοπός μας είναι να εργαστούμε μαζί σας, να σας προτείνουμε λύσεις, αλλά και να ακούσουμε και να δεχτούμε εποικοδομητικές προτάσεις με στόχο το κοινό όφελος. Αντ’ αυτού, μέχρι σήμερα, ακούμε και σε αυτό τον τομέα, επικοινωνιακού χαρακτήρα προτάσεις και μεγαλεπήβολα σχέδια, που μόνο ερωτηματικά προκαλούν για την αποτελεσματικότητα τους, αλλά και τη διαφάνεια τους.

Ακούμε για «φιλέτα» του δημοσίου, για διαγωνισμούς ανάθεσης, για την πανάκεια όλων αυτών, τις δυνατότητες του νόμου για το fast track, για το Ελληνικό, αλλά μέχρι τώρα, το μόνο ορατό αποτέλεσμα είναι η κατ΄ αρχήν αρνητική εξέλιξη στις επενδύσεις του Αστακού και του αγωγού Μπουργκάς- Αλεξανδρούπολης.

Δεν έχουμε την απαίτηση να δεχτείτε και να εφαρμόσετε όλα όσα λέμε. Έχουμε, όμως, την απαίτηση να κινηθείτε όσο πιο γρήγορα γίνεται, τουλάχιστον σε όποιες από τις προτάσεις μας συμφωνείτε και να παρουσιάσετε αποτελέσματα για το καλό της ασθμαίνουσας ελληνικής κοινωνίας.

Σας ευχαριστώ.